“‘不将房地产作为短期刺激经济的手段’将会是对房地产调控相对长期的顶层设计。”
“年，用我们的中长期动态模型对整个房地产市场的这种预判来看的话，应该是说是弱有下降的。”
“房地产行业除了开发之外，还有房地产服务，我认为房地产服务这个市场是巨大的。”
“在任何行业中，优胜劣汰都是存在的，而房地产行业不同的是，土地一直是稀缺资源，会随着时间不断自然增值。”
年，我国房地产市场规模达到了前所未有的15万亿元新高，整个行业也呈现出新特征。中央首次提出“不将房地产作为短期刺激经济的手段”，彻底断绝了房地产调控政策再度大幅放松的可能性。但与此同时，各地的松限传闻依然不断传出。在此背景下，行业和企业的下一步会有怎样的变化?为此，《每日经济新闻》记者(以下简称NBD)近日专访了中指控股CEO、中国指数研究院常务副院长黄瑜。
中央新提法是对楼市调控的顶层设计
NBD：您如何理解中央提出的“不将房地产作为短期刺激经济的手段”，这会是一个长期的过程吗?
黄瑜：该政策将会是对房地产调控相对长期的顶层设计。
首先，从宏观经济的角度看，如果将房地产作为短期刺激经济的手段将会很容易导致系统性风险，所以该政策对防风险来说是必要的。
其次，该政策能够优化经济结构调整。一定程度上讲，房地产是一个巨大的吸金池，不将其作为刺激经济的手段，就能够将更多的资源投入到高新科技、新兴工业等领域，促进我国经济结构转型。
最后，该政策有利于稳定预期。房地产发展到今天“15万亿”的规模，业内都在呼吁长效机制，需要一个长期的准则，对于稳定大环境的营造我认为也是能促进房地产行业的健康发展。
目前，我国城镇化率还有进一步提升的空间，很多人仍有改善自己的居住条件的需求。给行业一个相对稳定的市场预期和政策体系，实际上有利于行业中企业发展和稳定购房者的购房预期，对行业平稳发展非常有好处。
“15万亿”后楼市会发生结构性变化
NBD：您是怎么看待“15万亿”后的房地产市场?
黄瑜：年，用我们的中长期动态模型对整个房地产市场的这种预判来看的话，应该说是弱有下降的。“15万亿”之后，整个房地产市场会发生一些结构性的变化，这种变化体现在城市层级上。
一线和二线城市在年的情况可能会更好一些。目前，整个房地产市场的结构性机会更多会聚集在一些经济更发达的一二线城市，房地产投资也集中于这些区域。从人口规模上讲，一二线城市也提供了更广泛的市场需求，加之年的销售规模给一二线城市带来了较好的资金面，几方面因素叠加，导致一二线城市的市场状况会好一些。
弱有下降主要表现在三四线城市，因为其自身经济发展水平和人口流失等因素，可能整体市场会有所下降。但是在大城市周边都市圈或者是城市群周边的城市，受大城市经济的带动，当地的房地产市场表现也会较好。
规模房企和中小房企的差异化发展
NBD：现在房地产行业里，规模房企占据了半壁江山，您如何看待这种现象?
黄瑜：在过去整个的房产市场的发展过程中，确实越大的企业越有优势，特别是规模方面所体现出的资源优势越来越明显，无论是土地储备还是资金层面，企业规模化发展之后的产品能力以及盈利能力都越来越强，所以很多企业都开始追求规模，这是过去几年当中一个很现实的状况。
对跨区域的规模企业来讲，抗风险能力就会强一些。我国不同地区、不同的城市之间的差异比较大，例如前些年一二线城市调控比较严格，三四线城市市场相对活跃度比较高，但现在三四线城市又开始一定程度的冷却，一二线城市机会更好。所以企业在地域分布上比较广阔之后，在不同市场所遇到的机会节点是不一样的，总而言之会是东边不亮西边亮。
但是对于小而美的企业，某种程上受到区域性的一些限制，如果该区域市场中政策调控趋严或者出现某个特殊事件，企业就容易受到挫折。所以其实对于房地产开发来说的话，如果几个项目，小而美是可以的，但是从企业发展层面小而美可能还是有它的风险。
但是房地产行业除了开发之外，还有房地产服务，我认为房地产服务这个市场是巨大的，因为服务是不断被需要的，可持续的。目前整体上地产服务的水平还比较低，小而美的企业可以做出特点，做出用户黏性，和很多老字号的店一样。
房企破产是一种资源优化过程
NBD：有报道称，今年破产的房企已接近家;今后十几年，中国房企数量会减少2/3以上。您如何看待房企破产这一现象?
黄瑜：这是个很正常的现象。如很多地产公司的设立是项目，某种程度上讲，项目开发完毕后这种公司即使不注销，实际上也没有经营了，这些企业自然而自然就已经不存在了。
并且在任何行业中，优胜劣汰都是存在的，而房地产行业不同的是，土地一直是稀缺资源，会随着时间不断自然增值，不会像机器一样作废。某个企业因为开发的项目和资产需求不匹配而滞销，优质的地产公司来开发可能就又会畅销。经营不善的公司退出，优质的公司不断壮大，这也是一种资源优化的过程。
虽然房地产开发方面不需要太多的企业，但房地产服务行业需求量仍然很大。例如物业公司、房产经纪等，开发企业可以转做物业服务，这些仍然可以在房地产行业的大盘中进行服务转型，或者做房地产的延伸行业。
房企多元化应基于自身已有优势
NBD：“15万亿”之后，房企应该继续走多元化的道路，还是回归聚焦房地产开发主业?
黄瑜：任何行业都会有天花板，尽管房地产行业集中度在提升，大企业也在快速发展，但是仍旧会面临天花板的问题，此时就一定要寻求转型甚至升级。
房地产企业因地产开发而积累了人才资源、管理经验，这是和自身行业相符合的体系，但是如果房企要跨行业去做科技，或者医药，抑或是做汽车，隔行如隔山，这时房企所拥有的可能仅仅是资金优势罢了。
我认为，房企多元化能取得效果的应该是基于已有优势的相关多元化，例如物业、养老、长租公寓、商业运营等。
房企做物业，对于自身开发的楼盘提供优质的服务，这是房地产开发企业拥有的天然优势。另一方面，从社会责任角度讲，房企也应当为自身开发的楼盘持续提供高质量的服务。从这几个角度看，房企做物业是有优势的，实际上地产企业的物业公司很多上市之后表现也都很好。
还有基于社区做养老、长租公寓，甚至一些商业经营等，这些都是围绕房地产主业的相关多元，是一种服务的延伸，我认为这是房地产企业多元化应有的方向，如果跨度太大是有风险的。
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项目简介：“俪城商业综合体”为俪城三期，由呼和浩特市金川开发区兰太房地产开发有限公司开发建设，由深圳知名设计公司鼎力规划设计的开放式商业综合体。项目位于呼和浩特市石羊桥南路以西，吉泰小区以东，与南二环快速路咫尺之遥。项目总占地面积：平方米。总建筑面积平方米.“俪城商业综合体”分为A、B两个区域，每个区域由两栋公寓和一座商业裙楼组成，整个项目共有四栋公寓(共套）和两座商业裙楼。裙楼部分均为五层商业，A区商业95套，B区商业套，共套。B区商业地下一层为大型社区超市（维多利超市已签约），B区商业五层为影院（环球国际影城已签约）。项目在建设中顺应形势结合主力核心店、主题风情商业街及星级酒店，将成为联贯石羊桥路最长的商业走廊；多种物业形态组合的布局，将为消费者提供集购物、休闲、娱乐、健身、餐饮、教育、金融等为一体的一站式体验
交通状况：
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项目简介：天福集团中国中部房企品牌十强，美好生活，幸福营造者，致力于盖老百姓买得起的好房子。25载励耕，布局全国，现全国13个省市，同时操作75盘。天福·九熙府为天福集团高端品质国风府系——九熙府产品系。总规划余亩，一期占地95亩。位于玉泉核心区南二环内，临南二环快速路、昭君路、鄂尔多斯大街、巴彦淖尔南路。周边城市生态文化长廊、商业配配套、名校学府环伺，自身还规划约4.5万方的商业配套，自建约㎡国际幼儿园等。项目将打造玉泉区以新中式建筑风格为格调的高品质生活社区。置业南二环当选九熙府
交通状况：
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项目简介：香林郡项目位于玉泉区南茶坊，鄂尔多斯大街与昭君路交汇处向南米路东，呼市六中南侧，呼市27中北侧。项目总建筑面积.1平方米，住宅建筑面积约.1平米，香林郡项目是分四个区开发的，目前开发的是四区1#、2#一共2栋楼，一百套房源面积有：96平米、平米、平米、平米的。都是南北通透国标户型，绿化面积达到了35%.
交通状况：有多部公交车通过，1、6、27、K3、71、76、83等
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项目简介：融创鹏辉·玉兰天宸项目地处城市“南拓”战略辐射区核心——赛罕区，同时占据未来文化中心板块核心，被称为呼市的中央生活区。集城市未来核心商务区、经济流高效聚集区、新兴产业集中分布区于一体，未来新贵领地，成为宜居宜业的居住优选项目位于城市交通便捷之地。项目东至科尔沁快速路，西邻巴彦塔拉路，北邻额尔敦街。项目距火车东站约13公里，驾车约15分钟即可抵达；距白塔机场约15公里，驾车约20分钟即可到达。便捷交通，畅达全城。项目周边云集西古楼幼儿园、15年一贯制蒙古族实验学校（建设中）、文化中心（建设中）、医院、学林医养、文化娱乐一应俱全，全优资源拱卫左右。便利无所不至，悠享舒适生活体验融创鹏辉·玉兰天宸项目总占地约5万平方米，总建筑面积约13万平方米，容积率小于1.8，绿化率大于35%。由七栋瞰景高层，三栋多层洋房组合而成。项目由专业设计师设计，全品牌装修交付，建面约-㎡精装小高层，建面约-㎡宽景洋房分区而置，轩朗户型，南北通透，尽揽一线河景，打造呼应时代的城市人居新高度项目建筑风格采用现代法式风格，园林景观运用法式对称式景观布局，层层布景，营造充满仪式感的景观序列空间。
交通状况：东二环沿线巴彦塔拉路、保全街、科尔沁快速路；99路公交车
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项目简介：金地集团成立于年，年开始正式经营房地产，年4月在上海证券交易所正式挂牌上市，股票代码（383.SH），是中国最早上市（招保万金之一），并实现全球化布局的房地产企业之一，32年全国布局52城。金地名京项目是金地集团首入呼和浩特第一个项目，属金地地产九大系列产品名仕系产品；项目总占地面积9.7万平米，建筑面积26.9万方，容积率2.8，绿化率35%，总户数套；项目位于城南板块，北侧是包头西街（规划路），南侧纵贯滨河北路，西邻范家营西路（规划路），东至巴彦淖尔南路。自政府提出“东优南拓”发展策略以来，城南日益成为首府新贵地域，正在建设的和林格尔新机场也位于项目的正南面，是政府重点发展方向，金地集团在金地名京项目选址上力求完美，力争打造呼市首个真正意义上的生态低密高端社区.交通配套：65、71、73、83等多趟公交线路可直达凯德MALL，海亮广场，市医院，各大高校等地；教育配套：实验幼儿园塔东分校和呼市重点小学内大附小以及师大附二中、内大南校区等知名教育资源，最值得一提的是，在金地名京西北角（在云中路以东，南二环以南，滨河路以北）紧挨着项目即将落成一所政府斥资打造的九年一贯制重点学校商圈：凯德mall，嘉茂，恒大绿洲18平米商业综合体，项目自带2.7万平米底商，满足生活所需；医疗配套：医院；景观配套：南湖湿地公园，滨河景观带
交通状况：65、71、73、83等多趟公交线路可直达凯德MALL，海亮广场，市医院，各大高校等地
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项目简介：舜和慢城项目分两期开发，总占地面积平方米，总建面平方米，其中地上建筑面积平方米。地上共有35栋建筑，21栋11－26层的小高层和高层，11栋临街商业，2栋商墅，1栋办公楼。其中住宅面积在96－平之间。现一期已快售罄，智慧二期90-平方米全南北通透即将上市。舜和慢城位于呼和浩特市极具发展的新城区察哈尔大街与东河交汇处东北角。西临如意东河景观，东接集通家属小区，南通察哈尔大街，北临妇幼保健院。舜和慢城从配套来说，项目周边配有的资源，从幼儿园到大学一应俱全。项目西侧的丁香路，北校区，南侧的东河，向南到达省市两级重点高中二中，向东内蒙古师范大学鸿德学院、大学城等，全方位丰厚的资源为孩子的提供便利，成就孩子先天优越的人生起跑线。另外项目社区内建设有3平米的幼儿园
交通状况：公交：可乘坐路到南苑社区居委会站下车步行1.5公里即到，或乘坐80路到新城公检法办工区站下车步行1.9公里即到，或乘坐路在景园生态园站下车步行1公里即到
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项目简介：深商投印象新城是由呼和浩特深商投文化产业有限公司精心打造的城市综合体，项目位于内蒙古呼和浩特市电影制片厂旧址，东至内蒙古直属乌兰牧骑艺术团（兴安南路），南至学院西街，西至电影制片厂西巷，北至天泽大厦南墙（大学东路）；地处呼和浩特城市商业核心区域，隶属于赛罕区。该项目是内蒙古宣传部认定的重点文化产业园项目，也是呼和浩特市重点建设项目（呼政字号），项目将打造成具有民族特色的影视文化产业基地，建设国际化影视文化产业园区，成为呼和浩特影视文化产业新地标.项目周边林立，有兴安路、南门外、民族、大学路、内大等；有秋实、内大等；大学有内蒙古大学、内蒙古农业大学以及师范大学等，配套十分齐全，据不完全统计在校师生大约有20万人左右项目所在区位路网发达，15条公交线路直达，辐射5公里范围内常住人口达到约40万，生活及氛围浓厚，为商业发展提供机遇。项目总规模30万平米，是集办公、商业、公寓及住宅为一体的城市综合体，一期总建筑面积超过14万㎡，规划主题购物，公寓，文创基地写字楼以及大型智能化地下停车场。印象新城购物以年轻时尚、新颖体验、科技现代、主题鲜明为主要特点，重点引进全新的吃喝玩乐购品牌，规划科学合理、舒适的购物环境，为消费者提供全面、人性化的购物体验，让传统文化与国际时尚进行碰撞，积极推动商业与人文的融合，终形成独具特色的体验式购物。呼和浩特深商投印象新城将用全新的视角与国际化视野，带动城市生活品质更新升级。
交通状况：东邻兴安北路，南邻学院西街，西邻制片厂西巷，北邻大学东路，四面路网围合，交通便利，15条公交线路直达：6路、78路、98路、37路、79路、4路、36路、83路、60路、18路、21路、34路、53路、66路、85路等。
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项目简介：中实·玺樾府规划总占地面积㎡，约亩，其中总建筑面积㎡，共户，幼儿园教育设施占地㎡，商业占地㎡，绿化率35%。中实·玺樾府作为呼市的新中式文化低密豪宅，在外部规划至内部雕琢都渗透着中式文化的精神，遵循中国文化生命哲学，研读呼市文化肌理，以当代营造技艺与材质，再现中国府院建筑营造智慧，由外内都构筑典型中国美学生活方式，为呼市塔尖阶层提供更符合时代需求的生活方式.
交通状况：乘坐99路、路车到保全庄站；规划地铁3号线、5号线
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项目简介：华润置地幸福里为央企华润落子呼和浩特的精品项目，自身配套丰富，园区水景、绿化丰富，户户南北通透，户户全明，以难以复制的宜居品质革新青城人居新体验。华润置地幸福里，坐落于呼和浩特新城区东河河东，紧医院新址，紧邻快速路，距离地铁2号线1.5km，到达机场、火车东站、客运站都极为便捷；项目周边公园环绕，景观资源丰富，坐拥稀缺生态景观资源.
交通状况：BRT快速公交、地铁二号线
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项目简介：年以8.68亿摘得东河院子项目综合体，项目北靠大青山，东临如意河上游，位置尽享天时地利人和，院子所处位置也是重点发展区域东河院子以传承中式文化，结合现代居住理念，打造内蒙古首座新中式院落产品。不但如此，对于现代居住而言，生态环境更加是重中之重，而院子所处位置正是在市政发展方针中的北控区域，由市政的大青山前坡绿化资源整治就在项目的北侧，该工程完工后，会在院子的后方，由东向西形成万亩生态公园，而且，院子就坐拥在市政打造的亩公园之内院子二期注重强调人与自然和谐共生的关系，以人为本，进入主大门可以看到俩侧山水相叠，象征开门见山见水见财的美好寓意，花草点缀着曲径通幽的小路，如诗，如画，整个建筑每一个细节，都在默默的讲述一个故事，二期建筑其特有的建筑消隐手法再加之布局考究的园林设计，大型落地窗的通透采光，结合首创的双院双首层设计，为您带来的居住体验.东河院子项目位于呼和浩特市成吉思汗大街以北，东二环与北二环交汇处东北方向，呼和浩特东河景观带。东河院子以传承中式院落文化为主题，打造呼和浩特首座低容低密合院别墅，充分将“家和”概念融入社区。本项目占地亩，开发面积约29.5万平方米，容积率0.68，绿化达60%以上，建筑类型以联排、双拼、类独栋为主，错落有致，围合成院。主力面积—平米。东河院子独享2.5公里东河景观长廊，亩绿化公园，天然氧吧。中式建筑园林，大气、包容，集中体现了中国传统文化的深厚内涵。东河院子交通便利，周边的东二环、北二环、成吉思汗大街都为双向8车道、路况通畅，可通往呼市各个方向。距离火车东站白塔机场仅5到15分钟的车程。即将启动的汽车长途客运、高铁、都途径本项目，站口就在项目门前。构成了一个立体的交通网络可快速的辐射呼市的各个区域，同时去万达商圈，摩尔城商圈，维多利国际，海亮商圈等购物等线路完整便利。
交通状况：公交车:7路，80路到新城区公检法下车，向东行米；乘坐路在景苑生态园站下车。东河院子交通便利，周边紧邻的东二环、北二环、成吉思汗大街都为双向8车道、路况通畅，可通往呼市各个方向。距离火车站白塔机场仅5到15分钟的车程，即将启动的汽车长途客运中心、高铁、都途径本项目，地铁站口就在项目门前。构成了一个立体的交通网络可快速的辐射呼市的各个区域，同时去万达商圈，摩尔城商圈，维多利国际，海亮商圈等购物中心等线路完整，非常便利。
