土地财*考验楼市调控 重点城市流标达23%
中国证券报
全国楼市在严厉的调控*策下，土地交易市场寒风阵阵。特别是二三线城市土地市场，今年下半年以来，土地竞拍场面冷清，近期流标率大幅攀升。业内人士认为，土地频频流拍可能给后期房地产市场调控增添新的阻力。
土地市场流标率攀升
近期二三线城市各地土地市场的流标率大幅攀升。
上周南京公开出让的6宗地块中流标占3宗。10月南京举办的3场土地出让活动中，共推出16宗地块，最终只有7宗以底价成交，7宗土地延迟拍卖，1宗土地流标，1宗溢价仅1.9%。
11月2日，济南市国土资源局公告出让的11宗国有建设用地使用权，有9宗因无人申请购买而流拍，另外2宗土地则以底价成交。从出让公告看，这9宗地都位于济南长清大学科技园片区，包括4宗商业金融业用地和5宗居住用地。
而成都市近日拍卖5块土地，其中2块流拍，3块底价成交。武汉市今年下半年举行的两次土地挂牌拍卖会上，多数地块以底价成交，竞价地块屈指可数。
中原地产监测数据显示，10月，重点城市居住用地流标率高达23%。今年1-10月，重点城市的居住用地累计成交量同比大幅减少28%。
在房企资金普遍紧张的背景下，高企的地价和苛刻的出让条件成为房企屡屡 弃购 的主因。而地方*府在土地收入大幅缩水的情况下，也不得不微调土地出让*策，通过多种 松绑 措施来推动土地出让。杭州、成都不同程度地放松了土地出让中的保障房配建条件。
业内人士认为，地方*府的 促销 仅仅只是一方面，年关将至，重压之下的房企到底买不买账，这才是关键。预计年底前土地市场的冷清局面或难以逆转。
但业内部分人士也同样担心，土地频频流拍可能给后期房地产市场调控增添新的阻力。原本应该投入市场的土地因为流拍未能或延缓投入市场，这将使一年或一年半后的住房供给量减少，加剧刚性需求与住房实际供给之间的矛盾，从而为房价下行增添新的变数。
部分房企 反周期 拿地
然而，眼下也不乏个别开发商在部分二三线城市 反周期 拿地。11月22日，杭州土地市场出现久违一幕，三商业地块成功出让，其中53号之江地块引来了开发商争抢，在58轮拉锯战之后才尘埃落定，最终由浙江天创置业有限公司以36800万元竞得，楼面价15367元/平方米。
据上海同策数据显示，相对于一线城市而言，11月房企在二三线城市的拿地热情更高，共有24宗地块成交，土地成交量明显高于北上广深等一线城市。
其中，绿地集团斥资6亿元一举拿下嘉兴5宗地块。绿地集团总裁张玉良表示，在风险可控的前提下，择机进行反周期投资，是大型房企在弱市中抢抓机遇拓展发展空间的积极措施。
上海同策咨询研究指出，在当前严峻的房地产市场调控背景下，早先深耕一线城市并以住宅地产为发展轴心的品牌房企，正逐步向二三线城市纵深地带转移。
我爱我家市场研究中心认为，相比一线城市，二三线城市的土地市场选择较多，众多实力雄厚的开发商近几年来均致力于进入二三线城市，部分由一线城市发展起来的中小开发商为了寻找更广阔的发展空间也将目光投向了二三线城市。但总体看，当前土地市场已经进入深度 冬眠 ，成交恐将延续萎缩。
二三线城市土地频频流拍 土地财*考验楼市调控
南方
在房地产调控大背景下，不仅一线城市的住宅地块出让频频流拍，近来济南、南京、成都等二三线城市土地市场，流拍和底价成交亦开始成为 主流 。近日有消息称，成都已经不堪压力尝试变相放松限购。
有专家表示，房地产企业拿地谨慎与购房者持币待购 双观望 情绪进一步加剧，可能对未来一两年内房屋供给产生一定影响，而土地市场遇冷则会给依赖土地财*的地方*府更大压力，调控的持续性面临挑战。
土地流拍自一线城市扩至二三线
海通证券(8.03,-0.15,-1.83%)11月3日发布的研究报告指出， 金九银十 销售增长减弱直接导致土地市场需求萎缩。10月，全国一线城市土地成交建面累计10545万平米，同 比增长22.43%，环比继续回落0.9个百分点。从环比看，10月一线城市土地实际成交量953万平米，环比减少30.95%；10月，一线城市土地实 际成交溢价率回落至1.71%。
11月16日，上海市国土局出让三幅住宅用地以底价成交。11月1日，广州南站、琶洲、番禺等区域6宗地块均以底价成交。
北京中原地产的数据显示，今年4月份推出的大兴、平谷的两块住宅用地至今仍无人报价。截至目前，北京市的住宅地块出让50块，规划建筑面积约765.21公顷，只完成今年计划供地总量6500公顷的一成多。
中原地产监测数据显示，10月，重点城市居住用地流标率高达23%。今年1 10月，重点城市的居住用地累计成交量同比大幅减少28%。
而除了一线城市土地市场遇冷，二三线城市的土地出让流拍和低价成交也正逐渐成为主流。
10月10日，浙江嘉兴国土局推出嘉兴南湖新区五地块，其中三宗为住宅用地，五宗地块最终均由上海绿地集团以总底价6.0242亿元摘得。
11月2日，山东省济南市出让11宗土地，只有2宗土地以底价成交。此前，济南于10月28日出让的13宗共45公顷土地，也是以底价成交。据了解，从8月份以来，济南一共成交34宗土地，其中大多数都是以底价成交。
11月3日，成都国土局拍卖5幅地块，最后3宗地以底价成交，2宗流拍。
上周，南京公开出让的6宗地块中流标占3宗。10月南京共推出16宗地块，最终只有7宗以底价成交。武汉市今年下半年举行的两次土地挂牌拍卖会上，多数地块也以底价成交，竞价地块屈指可数。
成都变相放宽限购凸显调控持续性受压
中国土地勘测规划院最新发布的监测报告显示，地价增速全面回落，三季度全国主要监测城市综合、商业、住宅和工业地价环比增长率分别为1.33%、 1.98%、1.69%、0.64%，较上一季度分别下降0.54、0.79、0.48、0.49个百分点。而住宅地价环比负增长的城市从二季度的6个扩 大到12个。
中国土地勘测规划院发布的最新监测报告认为，目前调控处于关键时期，房地产市场总体上仍处于僵持阶段。预计在第四季度，重点监测城市的住宅用地地价增幅将进一步回落，地价水平下降的城市会逐步增多。
在房企资金普遍紧张的背景下，高企的地价和苛刻的出让条件成为房企屡屡 弃购 的主因。而地方*府在土地收入大幅缩水的情况下，也不得不微调土地出让*策，通过多种 松绑 措施来推动土地出让。杭州、成都不同程度地放松了土地出让中的保障房配建条件。
而除了通过调整土地出让价格、放宽出让条件等 促销 方式拉动低迷的土地市场，地方*府也开始考虑拯救眼下陷入冰点的楼市。
据媒体报道，11月11日，成都市房管局召集当地多家开发商座谈，宣布*府准备仅在房产证登记发放时核查购房人资格。而原来上签约时对购房人的资格审 核，转交由开发商和房产中介执行。这被外界解读为 放松对购房者的资格审查 和 限购松动 ，即*府默许开发商售出更多房产，因为在当地期房销售后，往往 两年后才开始办理房产证。
然而，成都关于购房资格审查的新*仅实行了约一周时间，目前已停止执行。成都市城乡住房管理局11月21日发布新闻稿称，将继续执行原有限购*策。有消息称，住房和城乡建设部房地产监管司已注意到成都的做法，并最终导致上述*策撤销。
业内人士指出，联系此前佛山等多个二三线城市放松限购的尝试迅速撤销，可见中央对此轮调控确实态度强硬。
不过，眼下土地市场遇冷，无疑对依赖土地财*的地方*府增加了不小的压力。国泰君安发布的研究报告称，预计土地市场的持续冷清将促使2012年的地方*策 存在松动可能。还有业内人士担心，原本应该投入市场的土地因为流拍未能或延缓投入市场，这将使一年或一年半后的住房供给量减少，加剧刚性需求与住房实际供 给之间的矛盾，从而为房价下行增添新的变数。这对于本轮调控的持续性都将是一个重要的考验。
